借地権割合とは？借地権が必要となるシーンと借地権割合の調べ方を解説

土地を借りて建物を建てたい場合や、土地を借りて建てた建物を売買したい場合に知っておきたいのが「借地権割合」です。人から借りた土地に建っている建物を相続・贈与する際にも、この借地権割合の知識が必要となります。
今回は、「借地権割合」がどのようなものなのか、どこで確認するのかを分かりやすく解説します。

借地権割合とは？

借地権割合を理解するためには、まず「借地権」がどのような権利であるかを理解しておく必要があります。借地権とは、簡単にいうと「人から土地を借りて使用する権利」のことを指します。たとえば、土地を借りて家や倉庫など「建物」を建てるときに、土地を借りている借地人に借地権が発生します。建物を立てない駐車場の運営などでは土地を借りて使用しても、借地権は発生しません。借地人が借りている土地は、この借地権があるため、貸主である地主であっても、自己の都合で自由に売却したり自分で使用したりすることができません。

一方で、借地権が発生している土地は「底地」と呼ばれ、地主には「底地権（そこちけん）」が発生します。完全な土地の所有権は、”借地権+底地権”という形になります。

ここで登場するのが、「借地権割合」です。借地権割合とは、完全な土地の所有権のうち、借地権が何割を占めるのかを示す数字を指します。

借地権割合が必要になるシーン

借地権割合は、土地の所有権価格に対する借地の価値を表す指標として、おもに相続税・贈与税の計算をするときに用いられます。

借地権は財産として評価されるため、相続・贈与をする際には相続税・贈与税の課税対象となっています。借地人がその土地において何割の権利を有しているのかによって、相続・贈与される借地の財産としての価値が決まります。

そのほか、借地権を取引や借地権付きの建物の取引の際にも、借地権割合を用いて価値を評価します。

借地権割合の調べ方

相続税・贈与税の課税のために、国税庁が各土地の借地権割合を発表しており、財産としての評価や借地権取引の際にはこの数値が使われます。

国税庁が定める借地権割合は、30～90％の範囲です。一般的に地価が高いほど借地権割合も高くなるため、東京駅の周辺や商業地なら90％、一等地なら60～70％、通常の住宅地なら40～60％程度の割合となります。

それでは、国税庁が発表している借地権割合の調べ方をみていきましょう。

①路線価図を開く

まず、国税庁のWebページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を開き、借地権割合を知りたい土地の住所を検索します。
トップページを開いたら、都道府県を選択して「路線価図」をクリック。つづいて、一覧から該当の市区町村を選び、町名・番地を探します。町名・番地の横にある数字のリンクを開くと、地図が表示されるので、調べたい住所が表示されているものを確認してください。

②該当住所の英数字をみる

地図には、道路沿いに数字、または数字+A～Gのアルファベットが記載されています。地図に表示されている数字は路線価を、アルファベットは借地権割合を示します。路線価が定められている地域（路線価地域）の借地権割合は10％刻みで、アルファベットで下記のように分類されています。

「借地権割合」は年度・土地によって異なる

人から借りている土地に建物が建つと借りた人に借地権が発生し、地主であっても土地を自由に利用ことができません。そして、借地権の取引や相続・贈与において土地の評価額を計算するためには、借地権割合が必要となります。

国税庁の路線価図・評価倍率表は、毎年発表されており、年度によって借地権割合が変わる可能性があるため要注意。借地の評価額を調べたいときは、前年度の借地権割合を確認するようにしましょう。