家を担保にお金を借りるデメリットとは？借入時の注意点も解説

不動産を所有している場合、その不動産を担保にお金を借りることが可能です。一方で、不動産が自宅の場合、返済状況によっては住む家を失うリスクも出てきます。

本記事では、不動産を担保にお金を借りる仕組みや主な方法などの基本情報を整理したうえで、家を担保にする主なデメリットと、借り入れる際に注意したいポイントを解説します。

不動産を担保とした借入とは？

不動産を担保にした借入は、土地や建物の価値をもとに資金を借りる方法です。借入時に担保を設定することで、貸し手は返済が滞った場合にその不動産を売却して回収できる仕組みになっています。

回収手段が確保されているため、無担保ローンと比べて借入額が大きくなりやすい点が特徴です。一方で、返済が続けられなくなった場合は担保不動産の処分につながるため、資産への影響を前提に考える必要があります。

不動産を担保に借入ができる方法

不動産を担保にした資金調達には、いくつかの方法があります。それぞれ仕組みや返済方法が異なるため、違いを理解したうえで選ぶことが重要です。

不動産担保ローン

資金使途の自由度が比較的高く、生活資金やリフォーム費用、借り換え資金など幅広く活用できるローン商品です。担保となる不動産の評価額をもとに借入額が決まり、契約時に返済期間や毎月の返済額が設定されます。

元本と利息を分割して返済していく一般的なローンで、完済すれば担保は外れ、不動産をそのまま保有し続けることができます。一方で、返済が滞った場合には担保不動産の処分につながる点には注意が必要です。

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、契約終了時に不動産で精算する高齢者向けのローン商品です。一般的には、契約者の死亡や契約終了時に、自宅の売却などによって借入金を一括で精算します。そのため、毎月の返済を重くしたくない人には検討しやすい一方で、将来的に自宅を相続財産として残しにくくなる点には注意が必要です。

【補足】リースバック

リースバックは、自宅を売却して資金化し、そのまま賃貸として住み続ける方法です。売却によってまとまった資金を確保できる一方で、自宅の所有権は手放すことになります。また、売却後は家賃の支払いが発生するため、今後の住居費負担まで含めて考える必要があります。

リースバックでは不動産を売却するため、不動産を担保にする不動産担保ローンやリバースモーゲージとは異なる資金調達の手段として理解しておきましょう。

家を担保にお金を借りるデメリット

不動産担保ローンやリバースモーゲージのように家を担保にした借入は資金調達力が高い一方で、リスクも伴います。特に、不動産という重要な資産を失いかねないため、借入を考える際には、主なデメリットを把握したうえで判断することが重要です。

返済できない場合は家を失うリスクがある

最大のデメリットは、返済ができなくなった場合に家を失う可能性がある点です。返済が滞ると、最終的には担保にした不動産の売却や競売によって借入金が回収される流れとなります。

住宅は生活の基盤となる資産であるため、失った場合の影響は大きく、家族を含めた生活設計そのものに影響を及ぼすおそれがあります。

借入額が不動産の評価に左右される

借入可能額は不動産の評価額をもとに決まるため、希望する金額を必ずしも借りられるとは限りません。同じ種類の不動産でも、立地や築年数、建物の状態などによって不動産の評価は変わります。

資金計画を立てる際には、評価額によって借入可能額が希望より低いケースを見込んでおく必要があります。

手続きや審査に時間と手間がかかる

不動産を担保にする場合、資産を担保に入れない無担保ローンと比べて手続きが複雑になります。物件の調査や評価、登記手続きなどが必要になるため、資金化までに1～3週間程度の時間がかかります。

また、提出書類も多くなりやすく、準備に手間がかかる点も特徴です。急ぎの資金調達には向かず、スケジュールに余裕を持って検討する必要があります。

金利や条件が商品によって異なる

不動産担保ローンは、金融機関によって金利や返済期間、手数料、借入可能額の考え方が異なります。そのため、同じ不動産を担保にする場合でも、契約内容や総返済額に差が出ることがあります。

また、資金使途の範囲や繰上返済の可否、期限前返済時の扱いなど、見落としやすい条件にも違いがあります。不動産の評価額や表面的な金利だけでなく、契約全体の内容まで確認したうえで判断することが重要です。

相続や家族への影響がある

不動産を担保にする借入は、将来の相続にも影響を及ぼす可能性があります。借入残高がある場合は、そのまま相続人に引き継がれることとなります。

特に、リバースモーゲージでは、契約終了時に、自宅の売却などによって借入金をまとめて返済するのが一般的なので、相続時に家を残しにくくなります。不動産担保ローンでも、返済状況によっては将来家族に家を残せない可能性が出てくるため、家族と事前に認識を共有しておくことが重要です。

家を担保に借入を行う際の注意点

デメリットを踏まえたうえで利用する場合は、リスクを抑えるための考え方や方法を知っておくことが重要になります。

借入上限額まで借りない

どの手段で借入を行ったとしても、借入可能額いっぱいまで利用するのではなく、余裕を持った金額に抑えることが重要です。上限まで借りると、返済負担が大きくなり、資金繰りに余裕がなくなる可能性があります。

返済計画を具体的に立てる

返済計画は、収入ベースで現実的に設計する必要があります。年金や家賃収入など、安定して見込める収入をもとに毎月の返済額を設定することが重要です。医療費や介護費など将来的な支出の増加も考慮し、現在だけでなく、将来の家計も見据えた計画が求められます。

複数の借入方法を比較する

不動産を担保にする方法だけでなく、他の借入手段も検討し、比較することも重要です。それぞれの違いを踏まえたうえで、自分に合った方法を選ぶ必要があります。

無担保ローンは借入額や金利に制約がある一方で、短期間で資金を調達しやすいメリットがあります。リバースモーゲージは返済負担を抑えやすい反面、相続や不動産の扱いに影響が出る点が特徴です。不動産担保ローンも、まとまった資金を調達しやすく、資金使途の自由度が高い一方で、返済が滞ると家を失うリスクがあります。

不動産を活かした資金調達なら不動産担保ローンがおすすめ

家を担保にお金を借りる方法には、まとまった資金を調達しやすいというメリットはあるものの、返済が滞った場合に不動産を失ったり、相続・家族の生活に影響が出たりと明確なリスクもあります。そのため、仕組みを十分に理解し、借入可能額や返済計画、将来の生活設計まで含めて慎重に判断することが重要です。

そのうえで、不動産担保ローンは、返済を続けて完済すれば不動産を手放さずに済みます。用途の自由度も比較的高く、生活資金や医療費、リフォーム費用、子どもの教育費など幅広い目的に活用できます。不動産を活かしてまとまった資金を調達したい場合は、不動産担保ローンが有力な選択肢になります。

関連用語

資金使途・繰り上げ返済・期限前返済・資金繰り