団体信用生命保険（団信）に加入できなくても不動産担保ローンは組める？病気や持病がある場合の対策

「マイホームを購入したいけれど、過去の病歴が原因で住宅ローンを組めなかった」

「持病（高血圧や糖尿病など）やメンタルの不調があり、団体信用生命保険（団信）の審査に落ちてしまった」

健康上の理由で住宅ローンの契約を断られ、不動産の購入や資金調達を諦めかけている方は少なくありません。多くの銀行が提供する住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件とされているため、健康状態に不安がある方はスタートラインにすら立てないのが現実です。

しかし、住宅ローン以外の選択肢に目を向けてみると、解決の糸口が見つかるかもしれません。その代表例が「不動産担保ローン」です。

不動産担保ローンは、原則として団信の加入が「任意」または「不要」であるため、健康状態を理由に融資を諦める必要がありません。

この記事では、なぜ持病があると一般的な住宅ローンが組めないのか、不動産担保ローンが「団信なし」でも組める理由や仕組み、メリット・デメリット、そして万が一に備えるための具体的な対策について徹底解説します。

なぜ持病があると住宅ローンが組めないのか？「団信」の壁

住宅ローンを申し込む際、ほぼすべての金融機関（特に銀行）で「団体信用生命保険（団信）」への加入が義務付けられています。

① 住宅ローンで団信加入が必須となる理由

住宅ローンは30年や35年といった超長期にわたる借入です。その返済期間中に、契約者に「もしも（死亡や高度障害）」の事態が起こった場合、銀行側はローンの残債を回収できなくなるリスク（貸し倒れリスク）を抱えることになります。

団信に加入していれば、契約者が亡くなった際に保険会社から保険金が支払われ、ローンの残債が全額弁済（完済）されます。これにより、銀行は貸し倒れを防ぐことができ、残された家族はローン無しのマイホームに住み続けることができます。このように、団信は「銀行の保全」と「家族の生活を守る」という2つの役割を持っているため、銀行の住宅ローンでは加入が絶対条件となっているのです。

② 健康状態による審査落ちと「ワイド団信」の限界

団信は生命保険の一種であるため、加入時には現在の健康状態や過去3年以内の病歴・治療歴を申告（告知）する必要があります。以下のような持病や既往歴があると、保険会社の引き受け基準に満たないと判断され、団信の審査に落ちてしまうことがあります。

・高血圧、糖尿病、脂質異常症などの慢性疾患
・心疾患、脳血管疾患、がんの治療歴
・うつ病、適応障害などの精神疾患や心療内科への通院歴

加入基準を緩和した「ワイド団信」を取り扱う金融機関もありますが、金利が年0.3%前後上乗せされる負担があるほか、症状の程度によってはワイド団信ですら加入を断られるケースがあります。結果として、「返済能力も担保（購入物件）もあるのに、健康上の理由だけで住宅ローンが組めない」という状況に陥ってしまうのです。

不動産担保ローンは「団信なし」でも組めるのか？

健康上の理由で住宅ローンを諦めざるを得ない方にとって、救世主となり得るのが「不動産担保ローン」です。結論から申し上げますと、不動産担保ローンは「団信なし（加入しない、あるいは任意）」で契約することが可能です。

① 不動産担保ローンで団信が必須ではない理由

なぜ不動産担保ローンでは、健康状態を問わず「団信なし」で借入ができるのでしょうか。その理由は、融資の審査において「担保不動産の評価」を第一に置いているからです。

住宅ローンは「将来にわたって働き続け、給与収入から返済していくこと」を前提に、個人の返済能力や健康状態を厳格に審査します。

一方で、不動産担保ローンは、万が一契約者が死亡したり病気で返済が滞ったりした場合でも、担保に入れた不動産を売却（任意売却や競売）して融資額を全額回収できる仕組み（保全）が整っています。

そのため、金融機関側は「団信」という保険に頼らなくても、担保不動産の価値（担保余力）さえ十分であれば、融資を行うリスクを極限まで低く抑えることができます。これが、不動産担保ローンが団信なしでも組める最大の理由です。

② ノンバンク（不動産担保ローン専門会社）による柔軟な審査

銀行が提供する不動産担保ローンの中には、依然として団信加入を求めるものもありますが、ノンバンク（不動産担保ローン専門会社）では基本的に団信は「不要」または「任意」となっています。

ノンバンクは、現在の年齢や健康状態、過去の既往歴を理由に機械的な審査落ちとすることはありません。担保となる家や土地の評価、および「どのようにして返済していくか」という現実的な計画（返済原資）を総合的に判断するため、病気を抱えている方や高齢の方でも安心して相談することができます。

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不動産担保ローンで代用するメリットと注意すべきリスク

住宅ローンの代わりに、団信不要の不動産担保ローンを利用してマイホームの購入資金や生活・事業資金を調達する場合、メリットだけでなく相応のデメリットやリスクも把握しておく必要があります。

メリット

・無担保ローンに比べて金利が低い
担保があるため、消費者金融やカードローン（年15%〜18%）に比べて、年数%〜10%未満の低金利で借りられます。

・返済期間を長く設定できる
最長20年〜30年といった長期での返済が可能なため、毎月の返済額を抑え、家計への負担を減らすことができます。

・まとまった資金の調達やおまとめが可能
健康状態に関わらず、所有している（または購入予定の）不動産に担保価値があれば、高額な借入や複数社からのローンの引き継ぎ（一本化）が可能です。

デメリットとリスク

・万が一の際にもローンが免除されない
団信に加入していない（団信なし）ため、契約者が死亡した場合でもローン残高は消滅しません。ローンの債務は相続人に引き継がれるため、家族に負担がかかるリスクがあります。

・返済が滞ると不動産（自宅）を失う
最も大きなリスクです。万が一返済ができなくなった場合、担保提供している不動産が競売にかけられ、家族の住まいや財産を失うことになります。

・家族関係への影響
返済に関してトラブルが生じた場合、担保提供者である親や親族との信頼関係が崩れ、重大な家庭問題に発展するリスクがあります。

団信なしで不動産担保ローンを組む場合の「万が一」への4つの対策

団信なしで借入を行う以上、「自分にもしものことがあったら、残された家族はどうなるのか」というリスクへの備えが絶対に欠かせません。以下に、病気や持病がある方が実践すべき4つの対策を紹介します。

① 引受基準緩和型・無選択型の民間生命保険を代用する

「団信の審査には落ちてしまったが、家族のために保険を用意したい」という場合は、民間の生命保険会社が提供する以下の保険を検討しましょう。

・引受基準緩和型生命保険
告知項目が3〜4項目程度に限定されており、持病や手術歴があっても加入しやすい保険。

・無選択型生命保険
医師の診査や健康状態の告知が一切不要で、誰でも加入できる保険。

これらの保険に加入し、死亡時の保険金額を「不動産担保ローンの借入残高」と同等に設定しておきます。これにより、万が一契約者が死亡した際にも、支払われた保険金でローンを完済でき、家族に負債を残さずに不動産（家や土地）を守ることができます。

② 家族（相続人）と売却・返済計画を事前に共有する

もしもの事態が発生した際、残された家族がどのように対処するべきかを事前に話し合っておくことが重要です。

不動産担保ローンは通常、担保不動産の評価額の「6割〜8割程度（担保余力の範囲内）」で融資額が設定されます。そのため、契約者が亡くなった場合でも、不動産を任意売却すれば、ローンを全額完済した上で手元に現金（売却余剰金）を残すことができるケースがほとんどです。「万が一のときは、この家を売却してローンを清算してほしい」と家族に伝えておくだけで、残された家族が返済に困窮する事態を防げます。

③ 十分な収入のある配偶者や親族を「連帯債務者」や「保証人」にする

もし本人に万が一のことがあっても、ローンの返済を引き継いで家を守り続けたい場合は、十分な収入がある家族を「連帯債務者」または「連帯保証人」として設定して申し込む方法があります。

また、健康で収入がある家族を「主債務者（借り手）」とし、持病のある本人が所有する不動産を「担保提供（物上保証）」する形で契約すれば、融資そのものをより有利な条件（低金利など）で受けられる可能性も高まります。

④ 早期完済（繰り上げ返済）を意識した返済計画を立てる

ローンの借入期間が長くなるほど、病気の悪化や死亡のリスクは統計的に高くなります。

そのため、当初の返済期間をできる限り短めに設定する、あるいは月々の返済にゆとりを持たせておき、手元資金に余裕ができたタイミングで積極的に「一部繰り上げ返済」を行いましょう。借入残高を早期に減らしていくことで、万が一の際のリスクを最小限に抑えることができます。

まとめ：団信なしでも融資を諦める必要はありません

健康上の理由で団信の審査に通らず、住宅ローンを断られてしまったからといって、マイホームの夢や必要な資金調達を諦める必要はありません。

「団信なし」でも柔軟に融資を受けられる不動産担保ローンは、病気や持病を抱えながら前向きに一歩を踏み出したい方にとって非常に有効な手段です。ただし、万が一の事態に備えた「民間保険の代用」や「家族との計画共有」といったリスクヘッジを徹底し、無理のない返済シミュレーションを立てた上で賢く活用しましょう。

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お客様が所有されている（または購入される）不動産の価値と、これからの将来に向けた返済計画を独自かつ柔軟に評価し、最適な融資プランをご提案いたします。「団信なしで不動産担保ローンを利用したい」「自分の病歴で借りられるか不安」という方は、まずは一度、お気軽に当社へご相談ください。

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