投資用ワンルームマンションを担保にした追加融資の受け方！セカンドハウスローンとの違い

「数年前に購入した投資用ワンルームマンションのローン残債が減ってきたので、担保にして新たな資金を作りたい」 

「2戸目の物件を購入するための頭金や諸経費を調達したい」 

「投資用マンションを持っているが、セカンドハウスローンと不動産担保ローンはどう違うのか？」 

将来の私設年金づくりや資産形成のために、都心部などのワンルームマンションを購入して運用している個人投資家やサラリーマン大家の方は多くいらっしゃいます。

不動産投資に関する多くの記事や書籍では「物件を購入する際にいかに銀行から融資を引くか（レバレッジ効果）」が語られがちです。しかし、一定期間運用してローン残債が減ってきた物件や、値上がりによって含み益が出ている物件は、「次の資金調達のための強力な担保資産」として生まれ変わります。

手元の現金を減らさずに次の投資資金や事業資金、プライベートのまとまった資金を用立てる手法として注目されているのが、所有している投資用マンションを担保にした不動産担保ローンです。

この記事では、所有中の投資用ワンルームマンションを担保にして追加融資を受ける仕組みや、混同されやすい「セカンドハウスローン」との違い、残債があっても融資を受けられる理由（第2順位抵当権）、担保価値が高くなる物件の特徴や審査通過のコツまで分かりやすく解説します。

投資用ワンルームマンションを担保にした「追加融資」とは？

不動産を購入する際に組む一般的な「不動産投資ローン（アパートローン）」は、あくまでその物件の購入代金を支払うための融資です。

これに対して、すでに所有して第三者に賃貸しているワンルームマンションを担保に差し入れ、別の使途のために融資を受ける仕組みを「不動産担保ローン」と呼びます。

担保余力（エクイティ）を活用する仕組み

投資用マンションを購入した当初は、物件価格の全額（または大半）の借入金（抵当権）がついているため、追加で借入を起こす余力はほとんどありません。

しかし、毎月の家賃収入からローンの返済を長年続けていくと、元金が確実に減っていきます。また、昨今の不動産価格の上昇によって、購入時よりも現在の市場価値（実勢価格）が上がっているケースも珍しくありません。

このように「現在の物件査定額」から「残っているローン残債」を差し引いたプラスの差額を「担保余力（エクイティ）」と呼びます。この担保余力を担保として評価してもらうことで、新たな融資を引き出すことが可能になります。

投資用マンションの不動産担保ローンと「セカンドハウスローン」の決定的な違い

投資用マンションの資金調達を検討する際、よく比較されるのが「セカンドハウスローン」です。しかし、この2つは目的や対象物件、法律上の位置づけが根本から異なります。

知らずに申し込むと審査に落ちるだけでなく、契約違反となるリスクもあるため、両者の違いを正しく理解しておきましょう。

① 資金の利用目的（資金使途）の違い

セカンドハウスローン

自分が週末に過ごすための別荘や、遠方への単身赴任用、通勤利便のための拠点など「申込者本人またはその家族が居住するための第2の住宅」の購入・建築に限定されます。

不動産担保ローン

資金使途が原則自由（フリー）です。2戸目以降の投資物件の購入頭金、事業資金や開業資金、自宅のリフォーム代、教育資金、他社借入のおまとめ資金など、目的に応じて幅広く利用できます。

② 物件の利用形態（賃貸に出せるかどうか）

セカンドハウスローン

あくまで「自己利用（セカンドハウス）」が前提です。第三者に賃貸して家賃収入を得ることは契約上禁止されているケースがほとんどで、無断で賃貸に出すと一括返済を求められる重大な契約違反になります。

不動産担保ローン

現在すでに第三者に賃貸して家賃収入を得ている「投資用・収益用物件（オーナーチェンジ物件）」をそのまま担保にできます。賃貸中であることがむしろ安定した収益性としてプラスに評価されます。

③ 担保とする不動産の違い

セカンドハウスローン

「これから購入するセカンドハウス」そのものを担保に入れます。

不動産担保ローン

「すでに所有している投資用マンション」を担保に入れて資金を調達します。

④ 審査基準の違い

セカンドハウスローン

申込者個人の年収や勤務先、既存の住宅ローン残債との返済比率（給与収入から両方のローンを返済できるか）が厳しく見られます。

不動産担保ローン

申込者本人の返済能力に加えて、「担保に入れる投資用マンションの資産価値・立地・家賃収入の安定性」が非常に重視されます。

このように、「すでに所有している賃貸物件を活用して別の資金を作りたい」「次の物件の頭金や事業資金を用立てたい」というケースでは、セカンドハウスローンではなく不動産担保ローンを選ぶのが正解です。

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所有する投資用マンションで追加融資を受ける主な資金使途

投資用ワンルームマンションの担保余力を利用して調達した資金は、以下のようなさまざまな用途に活用されています。

① 次の投資物件（2戸目・一棟物件）の購入頭金・諸経費

最も多い活用法が、不動産投資の規模拡大（買い増し）です。

近年、金融機関の不動産投資向け融資姿勢は厳格化しており、フルローンやオーバーローンを引くことは困難で、物件価格の10〜20%程度の自己資金（頭金）や諸費用を求められるのが一般的です。

手元の現金預金を減らしたくない場合、保有しているワンルームマンションの担保余力から頭金を用意することで、レバレッジを効かせて2戸目・3戸目の物件をスムーズに取得できます。

② 会社経営・個人事業主の事業資金・運転資金

個人事業主や会社経営者の方であれば、仕入れ資金、設備投資費用、新規事業の立ち上げ資金、納税資金などの事業資金として活用できます。

当社の法人向け不動産担保ローンや個人向け不動産担保ローンでも、多くの事業者様が保有マンションを活用して事業資金を調達されています。

③ 自宅のリフォーム・修繕費用やプライベート資金

所有している投資マンションを担保にして、ご自身が住んでいる自宅のフルリノベーション費用、子どもの進学・留学費用、親の介護費用などを用立てることも可能です。無担保の教育ローンやリフォームローンに比べて、低金利かつ長期返済で月々の負担を抑えられるメリットがあります。

④ 高金利ローンのおまとめ・借り換え

クレジットカードのキャッシングや消費者金融、銀行カードローンなど、年10%〜15%を超える高金利の借入が複数ある場合、投資マンションを担保にしたローンへ一本化（おまとめ）することで、毎月の返済額と総支払利息を大幅に軽減できます。

具体的な返済シミュレーションは借換ローン返済シミュレーションから確認できます。

ローン残債があっても追加融資を受けられる「第2順位抵当権」とは？

「まだ購入時の住宅ローン（アパートローン）が1,000万円以上残っているが、追加で担保にできるのか？」と疑問に思う方も多いでしょう。

結論として、ローン残債が残っていても追加融資を受けることは可能です。その鍵となるのが「第2順位抵当権（後順位抵当権）」です。

第1順位と第2順位の仕組み

不動産を購入した際、購入資金を融資した銀行が登記簿謄本に設定するのが「第1順位の抵当権（1番抵当）」です。

万が一返済が不能になり物件が競売などにかけられた場合、売却代金はまず第1順位の金融機関への返済に最優先で充てられます。そして、その返済後に余った代金を受け取る権利として設定されるのが「第2順位の抵当権（2番抵当）」です。

一般的な銀行はリスクを嫌うため、第1順位しか取り扱いません。しかし、不動産担保ローンを専門に取り扱うノンバンクであれば、第2順位での担保設定にも柔軟に対応しています。

具体的な融資可能額の計算例

例えば、以下のような投資用ワンルームマンションを所有しているケースを考えてみましょう。

・現在のマンション査定額（市場価格）：2,500万円
・金融機関の担保掛目（掛け率）：70%〜80%（ここでは75%と仮定＝担保評価額1,875万円）
・購入時ローンの現在の残債（第1順位）：1,200万円

この場合、担保評価額1,875万円から第1順位の残債1,200万円を差し引いた「約675万円」が、第2順位として追加融資を受けられる上限の目安となります。

元金の返済が進んで残債が減っているほど、あるいは都心部の需要増で物件価格が値上がりしているほど、引き出せる追加融資の額は大きくなります。

担保評価が高くなりやすい投資用ワンルームマンションの4つの特徴

金融機関が投資用ワンルームマンションを担保評価する際、特に重視するポイントは以下の4つです。

① 都心部・駅近で賃貸需要が途切れない好立地

東京23区や大阪市内、名古屋市内、福岡市内などの主要大都市圏で、最寄り駅から徒歩10分以内（特に徒歩5分前後）の物件は非常に高く評価されます。単身者の賃貸需要が旺盛で、空室になってもすぐに次の入居者が決まるため、安定した資産価値が認められます。

② 安定した家賃収入（インカムゲイン）の実績

長期にわたって賃貸稼働しており、空室期間が短い物件は評価が高くなります。家賃の滞納がなく、利回りが相場通りに維持されている物件は、収益還元法による査定でも高い評価がつきます。

③ 管理体制が良好で修繕積立金が適正に積み立てられている

マンション全体の管理状態も審査の重要項目です。

・大規模修繕工事が計画通りに実施されている
・管理組合の運営が健全で、修繕積立金の滞納が少ない
・共用部（エントランス、ゴミ置き場、駐輪場など）が綺麗に保たれている

これらが整っている物件は建物の寿命が長く保たれるため、将来的な売却価値（流動性）が高いと判断されます。

④ 新耐震基準を満たしている（昭和56年6月以降の建築確認）

1981年（昭和56年）6月1日以降の建築基準法に準拠した「新耐震基準」の物件は、震災リスクが低く、流通性が高いため担保評価がつきやすくなります。なお、旧耐震基準の物件であっても、立地や管理状態によってはノンバンクで柔軟に評価される場合があります。

銀行とノンバンクの違い！投資マンションの追加融資はどこに相談すべき？

投資用ワンルームマンションを担保にした追加融資を検討する場合、相談先は大きく「銀行」と「不動産担保ローン専門会社（ノンバンク）」に分かれます。

銀行の特徴

・金利は低め（年2%〜4%前後）
・審査が非常に厳格で、第2順位での担保設定は原則として受け付けない
・個人の年収や勤務先、属性を重視し、融資実行まで1ヶ月〜2ヶ月程度の時間がかかる
・購入時のアパートローンを借りている既存行以外では、追加担保の引き受けを断られるケースが多い

ノンバンク（専門会社）の特徴

・金利は年4%〜10%程度（物件や審査条件による）
・第2順位抵当権での融資実績が豊富で、他行のローン残債があっても柔軟に対応
・物件の実勢価値や賃料収入、事業計画を重視した総合的な審査
・審査スピードが速く、最短即日〜数日での融資実行が可能

すでに第1順位のローンが残っている投資用ワンルームマンションを担保にする場合、銀行では門前払いされてしまうことが大半です。そのため、第2順位担保や収益物件の評価に長けた専門会社に相談するのが現実的かつ確実な選択肢となります。

ご相談の流れについてはご融資までの流れでも詳しくご案内しています。

投資用マンションを担保にする際の注意点・リスク

メリットの多い投資用マンションの追加担保融資ですが、実行する前には以下の注意点を把握しておく必要があります。

① 毎月の返済負担と収支（キャッシュフロー）の管理

追加融資を受けると、既存のアパートローンの返済に加えて、新しい不動産担保ローンの返済がスタートします。

「家賃収入 － （管理費・修繕積立金 ＋ 第1順位ローン返済 ＋ 追加融資返済）」の収支をしっかりと計算し、手持ち資金からの持ち出しが発生しないか、あるいは持ち出しがあっても許容範囲内かを慎重にシミュレーションすることが重要です。

② 空室や家賃下落のリスク

入居者が退去して一時的に空室になった場合でも、ローンの返済は待ってくれません。万が一の空室期間に備えて、数ヶ月分の返済原資を手元資金としてプールしておくリスク管理が欠かせません。

③ 返済が滞った場合の担保権実行リスク

不動産担保ローンは物件を担保に入れているため、万が一返済が長期にわたって滞った場合、物件が競売や任意売却にかけられ、所有権を失うリスクがあります。無理のない返済計画を立てることが何よりも大切です。不安な点は事前によくある質問などで確認しておきましょう。

まとめ：投資用ワンルームの担保余力を活かして賢く資金調達を

投資用ワンルームマンションは、毎月の家賃収入を得るだけでなく、ローンの返済が進むにつれて「担保余力」という大きな資産価値を生み出します。

自己居住用の購入を前提とする「セカンドハウスローン」とは異なり、不動産担保ローンを活用すれば、賃貸中の物件をそのまま担保にして、次の投資物件の頭金や事業資金、プライベートの資金などを柔軟に調達することが可能です。

「購入したワンルームマンションのローン残債が減ってきた」「手持ち現金を残したまま2戸目の投資に踏み出したい」「他社で第2順位の融資を断られた」という方は、ぜひ一度不動産担保ローンの専門会社へご相談ください。

関西・大阪を中心に、全国対応で柔軟な融資を手がけるジャパントラストファンドでは、ローン残債のある投資用ワンルームマンションの第2順位担保融資や、個人投資家・法人オーナー様の追加資金調達に多数の実績がございます。お客様の資産状況に合わせた最適なご融資プランをご提案いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

関連用語

担保・担保評価・融資限度額・借入