市街化調整区域や地方の別荘地は担保になる？不動産担保ローンで融資が受けられる物件の特徴

「親から相続した郊外の土地が『市街化調整区域』にあり、銀行に持ち込んだが担保評価ゼロと断られた」 

「地方のリゾート地にある別荘や山林を担保にして事業資金を調達したい」 

「市街化調整区域内の自宅や土地でも、融資を受けられる不動産担保ローンはあるのか？」 

まとまった事業資金や生活資金、ローンの借り換え資金が必要になり、所有している土地や建物を担保に資金調達を検討される方は多くいらっしゃいます。

しかし、大手の都市銀行や地方銀行、信用金庫などの窓口に相談しても、物件の所在地が「市街化調整区域」や「地方の別荘地」というだけで、「担保対象外」「融資不可」と判定されてしまうケースがあります。

ですが、銀行で断られたからといって諦める必要はありません。

結論から申し上げますと、不動産担保ローンを専門に扱うノンバンクであれば、市街化調整区域内の不動産や地方の別荘地であっても、立地条件や実質的な利用価値、流通性を総合的に審査し、融資を受けられる可能性が十分にあります。

この記事では、なぜ銀行は市街化調整区域や別荘地の担保評価を嫌がるのか、ノンバンクであれば融資できる理由、担保評価がつきやすい物件の特徴、審査に通過するためのポイントについて分かりやすく解説します。

そもそも「市街化調整区域」と「地方の別荘地」とは？

担保評価の仕組みを理解するために、まずは市街化調整区域と別荘地がどのような不動産なのか、基本的な性質を押さえておきましょう。

市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」

日本の都市計画法では、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、計画的な街づくりを進めるために、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分（線引き）しています。

・市街化区域：住宅や商業施設を優先的に整備し、積極的に市街化を図る地域

・市街化調整区域：自然環境や農地を守るため、開発や建築を抑制すべき地域

市街化調整区域では、原則として新たな住宅や店舗、工場の新築・増改築が法律上厳しく制限されています。建物を建てるには自治体からの特別な開発許可や建築許可が必要となり、誰でも自由に建物を建てて住めるわけではありません。

地方の別荘地とは「流通性が限られたリゾート不動産」

地方の別荘地は、主に高原や温泉地、海沿いなどのリゾートエリアに開発された宅地です。

バブル期やリゾートブームの時代に多く分譲されましたが、都心部から離れているため普段の通勤・通学には適さず、定住目的の買い手が少ない傾向があります。また、景気の波や観光需要に資産価値が左右されやすく、維持管理費（別荘地の管理費・水道維持費など）がかかることも特徴です。

なぜ銀行は市街化調整区域や別荘地の担保を断るのか？

銀行などの一般的な金融機関に市街化調整区域の土地や別荘地を担保として相談した場合、なぜ融資を断られてしまうのでしょうか。そこには銀行特有の厳格な審査基準が存在します。

① 「流動性（売却のしやすさ）」が著しく低いとみなされるため

不動産担保ローンの本質は、万が一返済が滞った場合に、担保不動産を売却（任意売却や競売）して貸付金を確実に回収することにあります。

銀行は「もし返済が止まったら、市場ですぐに売却して現金化できるか」という流動性を最重要視します。市街化調整区域や地方の別荘地は、都市部の住宅地に比べて購入希望者が限られるため、「買い手が見つからず債権回収が困難になるリスクが高い」と判断され、一律で担保対象外とされてしまうのです。

② 再建築のハードルが高く、建物の価値が認められないため

市街化調整区域内の建物は、たとえ現時点で適法に建っていたとしても、将来建て替えができるかどうかが厳しく問われます。

都市計画法第43条などの制限により、「現在の所有者なら住めるが、第三者に売却した場合は建て替えが認められない（属人性の高い許可）」というケースが少なくありません。建て替えができない土地や建物は一般的な買い手がつきにくいため、銀行の机上査定では「建物の価値ゼロ」「土地の価値も大幅に減額」と処理されてしまいます。

③ インフラの未整備や私道負担、管理維持コストのリスク

郊外の調整区域や別荘地では、上下水道が引き込まれておらず浄化槽や井戸水が必要であったり、接道している道路が私道であったりするケースが珍しくありません。

また、別荘地の場合は毎月の管理費や温泉引き込み費用などの固定費が発生し、放置されると建物が急速に傷んで価値を失うリスクがあります。銀行はこうした個別事情の現地調査を嫌い、最初から門前払いすることが多いのです。

なぜノンバンクなら市街化調整区域や別荘地でも融資できるのか？

銀行で「担保評価ゼロ」と査定された物件であっても、不動産担保ローン専門会社（ノンバンク）であれば適正な担保評価がつき、融資を実行できるケースが数多く存在します。

その理由は、ノンバンクが形式的な法律上の区分だけでなく、「実際の市場でどのような需要や活用方法があるか（実勢価値）」を現地調査に基づいて柔軟に評価するノウハウを持っているからです。

①   机上査定ではなく「実地調査（現地査定）」を行う

銀行は登記簿や公図などの書類データなどで可否を判定しますが、不動産担保ローンの専門会社は実際に現地へ足を運びます。

周辺の道路付け、日当たり、インフラの接続状況、近隣の土地利用状況などをプロの目で確かめるため、書類上は市街化調整区域であっても、実質的な使い勝手や価値を正当に見極めることができます。

② 事業用地や資材置場など「独自の需要」を評価できる

住宅地としての需要が低くても、土地の価値は住宅だけにとどまりません。

特に市街化調整区域の平坦な土地は、運送業のトラックターミナル、建築資材の保管場所、中古車置き場、物流倉庫用地、太陽光発電用地など、事業用として極めて高い需要が存在します。専門会社はこうした法人・事業者のニーズを熟知しているため、事業用地としての市場性を担保力として評価できるのです。

詳しくは当社の法人向け不動産担保ローンや個人向け不動産担保ローンの評価方針でもご紹介しています。

③ 独自の売却ルートと適正な掛け目設定

不動産担保ローン専門会社は、特殊な不動産（再建築不可物件、調整区域、別荘地、既存不適格物件など）を専門に取り扱う不動産業者や投資家との幅広いネットワークを持っています。

万が一の際にも実勢価格で売却できるルートを確保しているため、物件のリスクに見合った適切な掛け目（融資比率）を設定することで、無理のない融資を成立させることが可能です。

不動産担保ローンについてはこちら

低金利かつ柔軟なローンで、幅広い資金ニーズに対応。
即日回答・翌日融資も可能、関西・名古屋・関東・福岡エリアで個人事業主の方も安心サポートいたします。

市街化調整区域で担保評価がつきやすい物件の4つの特徴

市街化調整区域内の不動産であっても、以下のような条件を満たしている物件は担保評価が付きやすく、スムーズに融資を受けられる可能性が高くなります。

① 「再建築が可能」な物件（既存宅地や許可要件を満たす）

市街化調整区域であっても、法的に建て替え（再建築）が認められる物件は高い評価が得られます。

・線引き前（市街化調整区域に指定される前）からすでに宅地として登記され、建物が建っていた土地

・自治体の条例（開発許可基準）に基づき、一定の要件を満たせば第三者でも建て替えが可能な地域

・既存宅地制度の要件や、都市計画法に基づく建築許可を過去に取得している物件

再建築が可能であることを証明できれば、通常の住宅地に近い水準で担保評価を算出してもらえます。

② ロードサイド・幹線道路沿いにある平坦な土地

主要な国道や県道、高速道路のインターチェンジ近くなど、大型車両がスムーズに出入りできる道路に面した土地は非常に高く評価されます。

建物を建てずに更地のまま「運送会社の駐車場」「重機・建設資材の置き場」「コンテナヤード」「産廃の一時保管所」として賃貸・売却できるため、事業用としての流通性が極めて高いと判断されるためです。

③ 市街化区域に隣接しておりインフラが整っているエリア

市街化調整区域であっても、市街化区域との境界線近くに位置し、周辺に住宅街が広がっているようなエリアです。

上下水道や都市ガスなどの生活インフラがすでに敷地内に引き込まれており、最寄り駅やバス停へのアクセスが良い物件は、実質的な居住需要が高いため融資対象になりやすい傾向があります。

④ すでに適法な建物があり、現に居住または賃貸されている

建築基準法や都市計画法に適合した適法建築物であり、現在も家族が居住している戸建て住宅や、第三者に賃貸して安定した家賃収入（インカムゲイン）を得ている物件です。収益還元価値が認められるため、担保としての保全性が評価されます。

地方の別荘地で担保評価がつきやすい物件の3つの特徴

地方のリゾート地や別荘地にある物件でも、以下のような特徴を持つ不動産であれば、不動産担保ローンの審査に通る可能性が十分にあります。

① 全国的な知名度がある「人気リゾートエリア」の物件

軽井沢、白馬、ニセコ、箱根、伊豆・熱海、富士五湖周辺、淡路島など、国内外から富裕層や観光客が集まる人気リゾート地にある別荘地です。

こうしたエリアは一般的な過疎地とは異なり、富裕層のセカンドハウス需要やインバウンド（外国人観光客）需要が根強く存在するため、不動産市場での取引価格が安定しており、しっかりとした担保評価がつきます。

② 管理組合や管理会社が機能し、維持状態が良好な別荘地

別荘地全体の管理組合や管理会社が健全に運営されており、道路の除雪・補修、街灯の管理、水道施設の維持、防犯パトロールなどが定期的に行われている物件です。

放置されて荒廃した別荘地とは異なり、インフラや環境が維持されているため、建物の資産価値が長く保たれると評価されます。

③ 民泊・宿泊施設やワーケーション拠点として収益化できる

近年では、別荘を単なる個人利用にとどめず、使わない期間は民泊（Airbnb等）や貸別荘として観光客に貸し出し、収益を上げている物件が増えています。

宿泊需要が高いエリアで実際に稼働実績があったり、収益化の計画が明確であったりする物件は、不動産担保ローンにおいても高い評価を得やすくなります。

市街化調整区域・別荘地で審査に通過するための4つのポイント

市街化調整区域や別荘地を担保にして、より有利な条件で不動産担保ローンの審査を通過するためのポイントは以下の4点です。

① 適法性を証明する書類を事前に揃えておく

物件が適法に建築され、将来も利用可能であることを金融機関に示すため、手元にある書類をできる限り揃えておきましょう。

・建築確認済証および検査済証
・開発許可通知書や建築許可通知書（自治体から発行されたもの）
・土地・建物の登記簿謄本（全部事項証明書）
・公図、地積測量図、建物図面

もし検査済証が見当たらない場合でも、自治体の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得すれば確認できます。

② 現地査定に強い不動産担保ローン専門会社を選ぶ

書類のデータだけで判断する銀行や大手金融機関ではなく、実際に現地へ担当者を派遣して物件のポテンシャルを確かめてくれる専門会社を選ぶことが最重要です。

事前にご融資までの流れなどを確認し、難易度の高い担保物件（調整区域・別荘地・築古物件など）の融資実績が豊富な金融会社に相談しましょう。

③ 土地の活用方法（事業用・賃貸用）を具体的にアピールする

住宅としての需要が低く見られそうな土地であれば、「近隣の運送業者に駐車場として貸し出す相談をしている」「資材置場としての引き合いがある」「民泊としての収益実績がある」といった実質的な活用価値を担当者にアピールすることが有効です。

④ 返済計画を明確にし、無理のない借入希望額を設定する

市街化調整区域や別荘地の場合、担保の掛け目（融資可能額）は通常の市街化区域（担保評価の70〜80%程度）に比べて50〜60%程度に設定されることがあります。

現在の収入や事業計画に応じた無理のない返済シミュレーションを作成し、資金使途を明確にしておくことが大切です。事前に借換ローン返済シミュレーション等を試してみるのもおすすめです。

市街化調整区域や別荘地を担保にする際の注意点・リスク

市街化調整区域や別荘地を担保に融資を受ける際には、事前に知っておくべき注意点もあります。

・融資額が都市部の不動産より抑えられる場合がある

担保掛け目が控えめになるため、希望額満額に届かないケースがあります。

・金利や返済期間の条件が物件により異なる

物件の流動性やリスクに応じて適用金利が設定されるため、契約条件を事前にしっかり確認することが必要です。

・別荘地の維持管理費は返済中も継続して発生する

ローンの返済金だけでなく、別荘地の管理費や固定資産税も含めたトータルの資金繰りを計画しておきましょう。不安な点があればよくある質問などもご参照ください。

まとめ：銀行で断られた調整区域・別荘地も専門会社へ相談を

市街化調整区域の土地や地方の別荘地は、都市計画法の開発制限や立地の問題から、銀行では「担保価値ゼロ」「融資不可」と断られてしまうことが珍しくありません。

しかし、再建築の可否、幹線道路沿いの事業用需要、人気リゾート地での宿泊需要、管理状態など、不動産が持つ実質的なポテンシャルを正当に評価できる不動産担保ローン専門会社であれば、十分に資金調達を実現することが可能です。

大阪を中心に、関西・名古屋・関東・福岡エリアで数多くの融資実績を持つジャパントラストファンドでは、他社や銀行で断られた市街化調整区域内の物件や別荘地、郊外の広大地などについても、独自の現地査定ノウハウで柔軟に対応しております。

「市街化調整区域の土地だけど担保になるか知りたい」「地方の別荘を活用して事業資金を調達したい」とお考えの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。専門のスタッフが丁寧にお話を伺い、最適なご融資プランをご提案いたします。

関連用語

担保・担保評価・抵当権・借入