土地の実勢価格の調べ方｜路線価格と公示価格との違い

土地を買いたい・売りたいというときに不安になるのが、土地の価格が適正であるかという点ではないでしょうか。そこで参考となるのが、土地の「実勢価格」です。

本記事では、土地の実勢価格を調べる方法をお伝えします。

土地の実勢価格とは？

土地の実勢価格とは、土地の売買が実際に成立したときの価格を指します。

周囲の環境や土地の形状、面している道路、方角、売主・買主の事情などさまざまな要因によって決まります。そのため、さまざまな要因が折り重なることで、近隣の土地であっても全く同じ金額で取引が成立することはありません。しかし、過去の取引価格を把握できることで、土地の購入・売却の取引時のおおよその参考にはなります。

土地の実勢価格の調べ方

土地の実勢価格を調べる方法は、主に下記の5つです。

・不動産取引価格情報を調べる
・基準地価・公示価格を調べる
・路線価を調べる
・固定資産税評価額を調べる
・不動産会社に査定を依頼する

正確な土地の実勢価格を算出することは難しいものの、目安となる金額を把握することは可能です。

不動産取引価格情報をもとに調べる

不動産取引価格情報は、国土交通省の 「土地総合情報システム」で公開されています。サイトにアクセスし、「不動産取引価格情報」をクリックすると、地域や取引があった時期、不動産の種類といった条件で検索対象を絞りこむことができます。このとき、土地が更地であれば「土地」を、建物が建っているなら「土地と建物」を選択しましょう。

検索結果では、各取引事例における取引総額や坪単価、土地の面積・形状、最寄り駅からの距離など、さまざまな情報が一覧で表示されます。取引を予定している土地に似た事例があれば、目安の金額が確認できます。

公示価格・基準地価を調べる

公示価格（正式名称：地価公示価格）は、国土交通省が毎年評価・発表している土地の価値です。一方で、基準価格とは、都道府県が毎年評価・発表している土地の価値を指します。いずれも、土地を売買するときの価格の目安となります。

調べ方は、国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスし、「地価公示・都道府県地価調査」をクリック。「検索地域指定（地名入力）」を選択・入力し、次のページで検索条件を指定して検索を行います。

最後に、「公示価格（基準価格）×1.1×面積（㎡）」を計算すれば、実勢価格の目安が算出できます。公示価格・基準価格は、調べたい土地と似た条件の土地の過去5年以内の価格を参考にするとよいでしょう。

路線価を調べる

路線価とは、国税庁が毎年発表している道路に面している土地の価格を指します。税金を計算するために発表されているものですが、土地を売買するときの目安として使うこともできます。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスしたら、土地のある都道府県→路線価図の順でクリック。確認したい市区町村・地名を絞り込めば、土地周辺の地図が表示されます。地図には数字とアルファベットが記載されており、この数字が1㎡あたりの土地の価値です。ただし、千円単位での表示なので、「数字×1,000円」で1㎡あたりの金額が算出できます。

最後に、「路線価×面積÷0.8×1.1」を計算すれば、実勢価格の目安となる金額が確認できます。

固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額は、自治体ごとに設けられた固定資産評価基準をもとに算出されます。評価額は毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」に記載されているので簡単に確認できます。

固定資産税評価額は公示地価の70％を目途に計算されています。そのため、「固定資産税評価額÷0.7×1.1」を計算すれば、実勢価格の目安となる金額が確認できます。

ただし、すでに土地を所有している必要があるため、土地の売却時のみに使える方法です。また、固定資産税の納税通知書は再発行できないため、必ず保管しておきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

実勢価格と実際の取引金額が同じになることはそうありません。そのため、取引したい土地の適正な価値を知りたい場合は、不動産会社に土地の査定を依頼し、対象の土地が持つ土地の価値を左右する要素を織り込んだ評価を出してもらうのが確実です。

査定額は不動産会社によって大きく差が出る可能性もあるため、できるだけ複数の会社に査定してもらうようにしましょう。査定方法はさまざまありますが、より評価を出すためには、ネット査定ではなく訪問査定を含むものを選んでください。

土地の実勢価格を参考にするときには･･･

本記事では、土地の実勢価格の調べ方について詳しく解説しました。土地の取引金額はケースバイケースで異なるため、今回調べた土地の実勢価格はあくまでも取引の目安、相場として考えましょう。とくに売却時、売り出し価格は売主が自由に設定することができます。必ずしも、実勢価格に合わせて金額を設定する必要はありません。

土地の価格を左右する要素は隣の土地でも大きく変わってくるため、実勢価格より高く取引されることもあれば、安く取引されることもあります。実勢価格の性質を理解しつつ、土地の売買に役立ててください。