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不動産投資の「レバレッジ効果」とは？失敗しない注意点を紹介
不動産投資について調べるなかで、「レバレッジ効果で収益を増やせる」と目にしたことがある人も多いのではないでしょうか。
たしかに、レバレッジ効果をうまく利用すれば、同じ額の自己資金でも、より多くの利益を生み出すことができます。ただし、おいしい話にはリスクも付き物です。
本記事では、レバレッジ効果で収益性が高まる仕組みやレバレッジの注意点、目安となる利回り・金利のバランスについて解説します。
不動産投資の「レバレッジ効果」とは？
そもそもレバレッジとは、小さい力で大きいものを動かすことです。よく「てこの原理」に例えられます。
不動産投資におけるレバレッジ効果は、「小さい資金で大きな投資効果（収益性）を生み出すこと」を意味します。ここでいう「資金」とは自己資金+金融機関からの融資を指し、融資を受けることで自己資金だけでは生み出せない投資効果（より高い収益性）を得ることができます。
不動産投資におけるレバレッジ効果の例
「レバレッジ効果を活かすことで収益性が高まる」といわれても、実感しにくいという人もいるでしょう。そこで、レバレッジを効かせない場合とレバレッジを効かせた場合を比較してみましょう。
たとえば、自己資金が1,000万円で、不動産利回りが10％の場合。レバレッジを効かせず、自己資金のみで不動産を購入・運用すると、年間の収益は100万円です。一方で、金融機関から3,000万円の融資を受け、4,000万円の不動産を購入すると年間収益は400万円です。借入の利息が3％だとすると、年間かかる利息は約90万円。収益400万円から利息90万円を差し引くと、310万円の実質利益が出ることになります。
※ 初年度の場合
自己資金のみで不動産投資を行う場合の年間収益が100万円なので、比較するとその差は210万円。金融機関から借入を行うことで同じ自己資金でも、より大きい収益を得ることができるのです。
不動産投資にレバレッジ効果を得ようとするときの注意点とリスク
レバレッジ効果のメリットは大きいものの、金融機関からお金を借りることによっていくつか注意点も出てきます。
- 逆レバレッジで収益が下がる可能性がある
逆レバレッジとは、金融機関の融資を受けることで、逆に収益性が下がってしまうことを指します。「借入金利が高い」もしくは「投資物件の利回りが低い」またはその両方の場合、自己資金のみで不動産投資を行ったときよりも年間収益が少なくなり、逆レバレッジが発生する可能性があります。
先ほどの自己資金1,000万円・不動産利回り10％の例の場合。自己資金1,000万円のみの運用なら、年間収益100万円は変わりません。一方で、金融機関から3,000万円の融資を受け、4,000万円の不動産を購入したときの年間収益は400万円、この状態で金融機関の金利が11％まで上昇したとするとどうでしょう。3,000万円の利息11％なら1年間に支払う利息は330万円。実質的な年間収益は、収益400万円から利息330万円を引いた70万円です。
※ 初年度の場合
結果として、レバレッジを効かせず、自己資金のみで運用したほうが毎年30万円多くの利益を出せていたことになります。さらに、収益性が下がることで最悪の場合、金融機関への返済が滞るリスクも考えられます。
- 期待通りの利回りが得られない
レバレッジ効果の恩恵を受けるためには、借入を行った場合の実質的な収益が、自己資金のみで運用したときの収益を上回る必要があります。そのため、レバレッジ効果を得るために必要な利回りを維持しなければなりません。
しかし、不動産経営において物件の利回りは予想が難しく、期待通りの利回りを実現できない可能性があります。「空室が続く」「家賃滞納が発生する」「天災によって修繕が必要になる」といったトラブルで利回りが低下することも珍しくありません。利回りが下がると収益性も下がるため、レバレッジ効果をうまく得られなくなる可能性が考えられます。
レバレッジ効果を得るために目安となる利回り･金利バランス
それではレバレッジ効果をうまく活用して、大きな利益を得るためには何を目安にすればよいのでしょうか。
逆レバレッジを防ぎ、レバレッジ効果を活かせる利回り・金利は、「イールドギャップ」の数字が目安になります。イールドギャップとは、不動産の利回りと融資の金利の差を意味する用語です。利回りをより高く、金利をより低くすることで、このイールドギャップが大きくなり、収益性を高めることができます。
元本返済も考慮し、イールドギャップは最低でも3％以上、できれば新築不動産で5％以上・中古不動産で6％以上あることが、その不動産に投資をするか検討する1つの目安となります。
イールドギャップの注意点
イールドキャップを目安にした判断には、借入期間が考慮されていないという問題点があります。借入期間が短すぎると、毎月の返済金額が大きくなるため、十分な収益を残せなくなります。
たとえば、利回り10％・金利3％だと、イールドギャップは7％です。自己資金1,000万円・借入3,000万円で不動産投資を行った場合、借入期間が15年なら年間返済額は約250万円、35年なら年間返済額は約140万円です。年間収益は400万円なので、年間キャッシュフローは借入期間15年なら約150万円、借入期間35年なら約260万円となります。
同じイールドギャップでも収益性が大きく異なるのです。イールドギャップが高い＝収益が大きいとは限らないので注意してください。
レバレッジ効果をうまく活かした不動産投資を！
今回は、不動産投資におけるレバレッジ効果について解説しました。レバレッジ効果を活用すれば、同じ自己資金でもより大きな利益を生み出すことができます。
そして、レバレッジ効果を得るためには、金利を低く抑え、利回りを高めることが重要です。このとき、利回りと金利の差であるイールドギャップが目安になります。ただし、実際には単純にイールドギャップの数字をみるのではなく、自己資金の割合や借入金額、将来の修繕費、空室率、税金、その他経費などさまざまな要素を考慮したキャッシュフローの確認が必要になります。