抵当権と根抵当権の違いとは？特徴を比較してわかりやすく解説

金融機関からお金を借りるときの担保には、「抵当権」または「根抵当権（ねていとうけん）」が設定されます。抵当権は、住宅ローンの借入などで、耳にしたことがある人が多いのではないでしょうか。

抵当権と根抵当権は、名前が似ているため混同されがちですが、異なる性質を持ちます。本記事では、抵当権と根抵当権の違いを詳しく解説します。

抵当権とは

抵当権とは、「お金を貸す債権者に対して、債務の返済が滞った際に、債務者の担保とする財産について他の債権者より優先して差し押さえを認める権利」を指します。債権者、一般的には金融機関が担保に対して設定します。

たとえば、債務者が購入する不動産を担保として住宅ローンを借りる場合。債務者のローン返済が滞ったら、債権者である金融機関は担保になっている不動産を差し押さえて、貸し出したお金を回収します。

1つの担保に複数の抵当権が設定できるため、第1抵当権・第2抵当権と順位が付くこともあります。この場合、順位が高い抵当権を持っている債権者ほど、優先的に担保を債権回収に活用できます。

根抵当権とは

根抵当権は、「継続的な取引による不特定の債権について、一定の限度額まで担保する抵当権」です。根抵当権では、担保となる財産から上限額（極度額）を決めて、その範囲内であれば何度でも借入・返済を繰り返すことができます。抵当権の一種なので、返済が滞った場合、債権者は担保となっているものを差し押さえて、貸し出したお金を回収できます。

たとえば、不動産を担保としてお金を借りる場合、不動産の評価から借りられる上限額を決めて、その上限額の範囲内で借入・返却を行います。不動産以外にも、証書貸付や手形貸付も担保とすることができます。

継続して借入・返却を繰り返すことが前提なので、一般的には企業や会社経営者が事業資金の融資を受けるときに活用されます。

抵当権と根抵当権の違い

それでは本題となる、抵当権と根抵当権の違いをみていきましょう。
・対象となる債権
・連帯債務者
・権利の移譲
・優先弁済の範囲
・権利が消滅する条件・タイミング
・登記にかかるコスト

抵当権と根抵当権では、主に上記の6つの項目が異なります。

対象となる債権

抵当権と根抵当権の最たる違いは、対象となる債権です。抵当権では、借入金額・返済期間が契約時点で明確に定義されます。

対して、根抵当権の場合、上限額は決めるものの、借入金額や返済期間は貸付・借入をするたびに設定します。よって、根抵当権の債権は明確ではない、といえます。

連帯債務者

債務者と連帯して債務の返済をする「連帯債務者」についても、抵当権と根抵当権では違いがあります。抵当権の場合、連帯債務者を設定して、お金を借りることができます。これは、抵当権では返済期間が明確に定義されているため、連帯債務者に対して返済を求めるタイミングが明確になるためです。

対して、根抵当権では債務が不明確なので、いつまでに・いくら返済すべきなのか、はっきりしません。そのため、根抵当権で連帯債務者を設定することは困難です。

権利の移譲

権利を移譲するときに債権者の承諾が必要なのか、不要なのかについても違いがあります。抵当権では、債権が明確なことから、債権者の許可を得ずに権利を移譲することができます。

対して、根抵当権では、債権者の許可を得ないと権利を移譲できないことになっています。根抵当権の場合、借入金額や返済期間が決まっておらず、貸付・借入のたびに返済の調整が必要になることから、勝手に権利を移譲されると債権者がだれと調整を行うのかわからなくなるためです。

優先弁済の範囲

優先弁済とは、複数の債権者が同じ担保から弁済を受けるときに、優先して弁済を受けることを指します。抵当権の場合、債権者は元本のみ優先的に弁済を受けられますが、利息と遅延損害金に関しては満期となった最後の2年間分しか優先的に弁済を受けられません。

対して、根抵当権の場合、期限は制限されず、債権者は設定された上限額まで、優先的に元本・利息・遅延損害金の弁済を受けることができます。

権利が消滅する条件・タイミング

抵当権と根抵当権では、権利が消滅する条件・タイミングも異なります。抵当権の場合、対象となる債権の返済が終わると同時に権利が消滅します。

対して、根抵当権では、1つの債権の返済が終了しても、権利は消滅しません。これは、借り手が追加で借入を希望する可能性があるためです。そのため、根抵当権は一度設定されると、債権者・債務者の双方の合意がなければ抹消できません。

登記にかかるコスト

最後は、登記にかかる金銭的コスト・時間的コストの違いです。抵当権では、債権を特定して契約するため、取引のたびに登記を行わなければなりません。抵当権の登記では、登録免許税や司法書士報酬がかかります。何度も融資を受ければ、そのたびに税金と司法書士報酬を支払う必要があります。

対して、根抵当権は、最初に登記するだけで、上限額まで繰り返し融資を受けることができます。面倒な書類の準備も一度で完了し、税金や司法書士報酬の支払いも1度きりです。

一般消費者が根抵当権を利用するシーン

一般消費者が根抵当権を利用することは、あまりありません。しかし、「注文住宅の発注時」と「リバースモーゲージ契約時」は、根抵当権が設定されることがあります。

注文住宅の発注時に、土地代と建物代の支払いが数ヶ月ずれると、つなぎ融資が必要になることがあります。このとき、土地と建物それぞれの抵当権を設定するのではなく、根抵当権を設定することで、登記にかかるコストを節約できます。

リバースモーゲージは、持ち家に住みながら、その自宅を担保に融資を受けられる資金調達方法です。リバースモーゲージの契約では、根抵当権が設定されていることが多く、不動産の価値を基にした上限額の範囲内で、何度でも借入・返済を繰り返すことができます。

抵当権と根抵当権の違いを理解しよう！

今回は抵当権と根抵当権の違いを解説しました。根抵当権は抵当権の一種ではありますが、対象となる債権や優先弁済の範囲、登記のコストなど、異なる特徴が多々あります。

通常、一般消費者が住宅ローンを組むときに根抵当権が設定されることは、ほぼありません。しかし、注文住宅を立てるときやリバースモーゲージを契約するときには、根抵当権が設定される可能性があります。抵当権と混同しないよう、違いをしっかり把握しておきましょう。