後順位の抵当権者とは？抵当権の順位と融資の可否を分かりやすく解説

そもそも抵当権とは？

抵当権（ていとうけん）とは、不動産を担保にお金を貸し付けた際、債務者が返済できなくなった場合に、債権者がその不動産から優先的に貸付金を回収できる権利のことです。

住宅ローンや不動産担保ローンなどで広く利用されており、貸したお金を確実に回収するための重要な制度です。

抵当権は“債務不履行時に担保を処分できる権利”

抵当権とは、一言で言えば「万が一返済が滞った（債務不履行になった）ときに、担保として設定された不動産を競売や任意売却などで処分し、貸付金を回収できる権利」です。

対象となるのは土地や建物、マンションなどの不動産に限られます。返済が続く間は、所有者が今まで通り自由に不動産を利用し続けることができます。しかし、いざ返済不能になると抵当権が実行され、担保を失うことになります。

抵当権の仕組みは、住宅ローンや事業用融資に加え、不動産を担保に資金を借り入れる不動産担保ローンでも利用されています。

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抵当権者は“担保から優先弁済を受ける者”

抵当権者（ていとうけんしゃ）とは、抵当権を設定した債権者、つまり「お金を貸した側（金融機関など）」を指します。

抵当権者は、担保となっている不動産が売却された際、その代金から「優先弁済」を受ける権利を持っています。優先弁済とは、複数の債権者が存在する場合でも、抵当権の順位に従って回収の順番が法的に守られる仕組みです。返済が滞った場合に、他の一般債権者よりも優先して担保から資金を回収できる強い立場にあります。

後順位の抵当権者とは？

後順位の抵当権者とは、同じ不動産に複数の抵当権が設定されている場合に、後から登記された側の債権者（第二順位、第三順位など）を指します。

例えば、A銀行が第一順位、B信用金庫が第二順位として抵当権を設定している場合、B信用金庫が「後順位抵当権者」です。もし債務者が返済できず不動産が競売にかけられると、以下の順序で回収が行われます。

抵当権の順位	弁済の優先度	特徴・融資の傾向
先順位（第一順位）	最も高い	不動産の売却代金から最優先で回収できる。住宅ローンのメインバンク等が設定することが多く、融資の金利は低めに設定されやすい。
後順位（第二順位以降）	低い（先順位の残りから回収）	第一順位の完済後に残った金額からのみ回収が可能。回収リスクが高いため、一般的な金融機関では新規融資の審査が極めて厳しくなる。

このように、売却代金が第一順位の残債でほぼ使い果たされてしまった場合、後順位抵当権者は弁済を受けられない可能性が高くなります。

抵当権の順位の考え方

抵当権の順位は、契約した時間や融資金額の大きさではなく「法務局での登記の先後（受付日・受付番号の順番）」で明確に決まります。

登記簿上で早く登記された抵当権が第一順位となり、後から登記されたものが第二順位、第三順位と続きます。この順位の概念があることで、誰が優先して弁済を受けるのかが整理され、回収トラブルを防ぐことができます。

そのため、金融機関は新たな融資を行う際に必ず不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を確認し、既存の抵当権の順位や現在の借入残高といった担保評価を精査します。

抵当権はいつ消える？

抵当権が法的に消えるのは、「債務の完済」または「担保不動産の競売等による債権の回収」が完了したときです。

ローンをすべて返済すれば、実体法上の抵当権は目に見えない形で自動的に消滅します。しかし、登記簿上からその権利の記録を削除するには、別途「抹消登記」の手続きが必須となります。

抹消登記は、不動産の所有者が司法書士などに依頼し、金融機関から発行される解除証書や登記識別情報を添えて法務局へ申請します。抹消登記を行わないまま放置すると、いざ不動産を売買しようとした際や、新たな融資を受ける際に、登記簿上は「まだ担保に入っている」と見なされ契約の妨げとなります。完済証明書を受け取ったら、早めに抹消手続きを行いましょう。

抵当権付き不動産でも新たな融資を受けられるのか？

結論から言うと、すでに他社の抵当権（第一順位）が設定されている不動産で、新たな融資を受けることは一般的な銀行等では難しいケースが多いですが、不動産担保ローン専門会社であれば可能です。

一般的な金融機関が敬遠する理由は、新たに抵当権を設定しても「後順位」となり、万が一の際に債権を回収できないリスクが高いためです。

【ジャパントラストファンドの実例・融資目安】
例外として、以下の条件を満たす場合は後順位でも融資が十分に可能です。
・第一順位の残債が順調に減っており、現在の不動産評価額に対して余裕（担保余力）がある場合
・複数の不動産を担保に入れる（共同担保）など、柔軟な審査ができる場合

実際に当社ジャパントラストファンドにご相談いただくケースでも、評価額に対して第一順位の残高が減っていれば、その分の「担保余力」を評価し、後順位での融資実行に至る実績が豊富にございます。他社で断られた場合でも、総合的な信用力やプランを見て柔軟に判断いたします。

抵当権を理解すれば融資・売却・相続がスムーズに進められる

抵当権の仕組みを理解しておくことは、不動産の権利関係を整理し、安全に取引を進めるための基本です。抵当権は主に住宅ローンや不動産担保ローンなどで設定されるもので、債務者と債権者の双方を保護するルールとして機能しています。

抵当権の順位や抹消の手続きを正しく把握しておけば、新たな融資を受けるときだけでなく、将来的な不動産の売却や相続登記などが発生した際にも判断を誤らずに済みます。基礎知識を身につけ、大切な不動産を安全かつ有効に活用しましょう。

関連用語
抵当権の順位・後順位抵当権・担保評価

よくある質問（FAQ）

Q. 第一順位の抵当権が消滅したら、第二順位はどうなりますか？

A. 第一順位の抵当権が債務完済などにより消滅（抹消）すると、自動的に第二順位の抵当権が第一順位に繰り上がります。これを「順位上昇の原則」と呼びます。これにより、第二順位だった金融機関の優先弁済権が高まります。

Q. 親から相続した実家に、見知らぬ会社の後順位抵当権がついていました。どうすればいいですか？

A. すでに昔に完済済みにも関わらず、抹消登記だけが忘れられて残っているケースが多く存在します。まずは登記簿に記載されている設定先の債権者（金融機関や保証会社など）に連絡を取り、残債の有無と担保解除手続きについて確認しましょう。

Q. 後順位で融資を受ける場合、金利は高くなりますか？

A. はい、一般的に後順位での融資は金融機関側の回収の確実性が下がるため、第一順位の融資に比べて金利が高く設定される傾向にあります。ただし、ジャパントラストファンドではお客様の担保余力などを適正に評価し、極力無理のない低金利の返済プランをご提案しております。