担保不動産収益執行とは？仕組み・対象・競売との違いと予防策

「担保不動産収益執行」という言葉が、裁判所や管理人からの通知、または金融機関からの案内に出てきたとき、多くの人が不安に感じるのは「家賃収入が止まるのか」「競売に進むのか」「入居者対応はどうなるのか」といった点でしょう。

本記事では、担保不動産収益執行の仕組み・対象・影響から、競売との違い、担保不動産収益執行を予防する方法まで、必要なポイントに絞って解説します。

担保不動産収益執行とは

担保不動産収益執行は、不動産をすぐに売るのではなく、担保不動産から入ってくる家賃などの収入を差し押さえて、裁判所の手続きによって債権回収を進める民事執行の1つです。不動産を売却するのではなく、収益の流れを差し押さえる点に特徴があります。

担保不動産収益執行の仕組み

担保不動産収益執行は、債権者が裁判所に申立てを行い、裁判所が開始決定を出すところから始まります。開始決定が出ると、賃料などの収益を管理する管理人が選任され、入居者や賃料の支払義務者に対して、賃料の支払先を管理人に変更するよう求めることになります。

その後、賃料は管理人が受領し、必要経費の処理や配当手続きを進めていきます。債務者の手元に入っていた家賃収入の流れが変わるため、収益物件を担保にしている場合ほど影響が出やすい仕組みです。

対象となる得るローン

担保不動産収益執行の対象となり得るのは、不動産に担保権が設定されている借入です。住宅ローン・事業資金ローン・不動産担保ローンなど、名称が異なっても抵当権などが付いていれば対象になる可能性があります。反対に、カードローンや無担保ローンのように担保権が付いていない借入は、担保権の実行という前提がないため、担保不動産収益執行の対象にはなりません。重要なのは、どの不動産が担保に入っているか、担保権者が誰かという点です。

対象となる収益

担保不動産収益執行の対象となるのは、担保不動産から生じる金銭的な収益で、主に賃料です。居住用の賃貸マンションやアパートの家賃、テナント賃料、駐車場収入など、継続的に発生する収入が想定されます。一方で、店舗で営業して得る売上のように、不動産から直接生じる収入とは言いにくいものは、担保不動産収益執行の対象になるかを個別に判断する必要があります。

押さえておきたいのは、家賃や駐車場代のように、不動産の利用と結び付きが強く、支払う相手と金額の根拠が明確な収入が中心になる点です。

対象になりやすい物件

担保不動産収益執行の対象になりやすいのは、賃貸中で安定した収益が見込める物件です。具体的には、賃貸マンション・アパート、店舗や事務所のテナント物件、賃料の発生する戸建賃貸などが挙げられます。

空室が多く家賃収入が安定しない物件や、賃料が発生していない物件では、差し押さえて回収できる収入が少ないため、担保不動産収益執行をしても回収額が伸びにくく、効果は限られます。債権者の側から見ると、短期で回収を始められる点が、収益物件で特に問題化しやすい理由です。

担保不動産収益執行の入居者・債務者への影響

担保不動産収益執行が始まると、家賃などの収益の流れが変わるため、債務者の資金繰りと入居者の支払い対応に直接影響します。起こり得る変化を先に知っておくと、通知を受けた際に慌てず、確認や連絡の優先順位を付けやすくなります。

入居者への影響

入居者にとっての影響は、賃料の支払先が変更されることです。通知や命令に従って管理人へ支払う形に切り替わるため、従来の貸主へ支払うと二重払いのトラブルに発展するリスクがあります。差出人・管理人名義・支払開始日・振込先口座などが通知内容と一致しているかを確認し、疑問があれば管理人に確認してから支払ってもらわなければなりません。

債務者への影響

債務者に起きる影響は、家賃収入の受け取り先が変わることで資金繰りが悪化しやすくなる点です。管理人が賃料を受領するようになると、これまで返済や生活費、事業資金に充てていた家賃が手元に入りにくくなります。

結果として、返済だけでなく、固定資産税や管理費、修繕費など不動産に紐づく支出とのバランスが崩れてしまいます。家賃収入が減る影響は、生活費や事業の支払いにも及ぶため、資金繰りが急に苦しくなりやすい点に注意が必要です。また、入居者への案内が遅れると、誤送金や支払い保留が起き、結果として滞納扱いになるおそれもあります。

担保不動産収益執行と競売の違い

担保不動産収益執行と競売はいずれも債権回収のための手続きですが、回収の方法と当事者に生じる変化が異なります。違いを押さえると、家賃収入への影響を優先して対策すべきか、不動産を失うリスクへの備えを優先すべきかを、判断しやすくなります。

回収方法の違い

担保不動産収益執行と競売の違いは、回収の方法と、当事者に生じる変化の出方にあります。競売は、不動産そのものを売却し、売却代金から債権回収を行う手続きです。一方の収益執行は、不動産の売却ではなく、賃料など継続的に発生する収益の流れを差し押さえて回収します。

債務者に生じる変化の違い

競売では最終的に所有権の移転が起きるのに対し、収益執行では所有権は直ちに動かず、収益の受け取り先が変わります。

競売は不動産を手放す可能性が高まりやすく、収益執行は家賃が手元に入らなくなることで資金繰りが先に苦しくなりやすい点が大きな違いです。なお、どちらの手続きを先に進めるかは状況によって異なり、回収の見通し次第では競売を先に進める場合もあります。

返済が厳しくなる前に！担保不動産収益執行の予防策

担保不動産収益執行は、返済の遅れが深刻化した状況で選択されやすい手続きです。通知が届く前の段階で資金繰りを点検し、返済計画と物件運用を見直しておくことが重要になります。

資金繰りの見直しと債権者への相談

まず行いたいのが、家賃収入と支出を並べて不足額を把握し、当面の返済の見通しを立てたうえで、遅れが出る前に債権者へ相談することです。返済条件の変更や一時的な猶予が可能かを確認します。

空室や修繕費の増加で収支が厳しくなりそうな段階で動けば、条件変更の申込みをするのか、任意売却など別の手段に切り替えるのかを含め、次の対応を具体的に決めやすくなります。

家賃収入の管理と借入条件の確認

不動産の運用では、固定資産税や管理費、修繕費を滞りなく支払えるよう、家賃収入の全額を返済に充てず、一定額を手元に残すことが重要です。

あわせて、担保が付いている借入の契約内容を確認し、延滞したときに「分割払いが認められなくなり、残額の一括返済を求められる条件」があるかを把握しておきます。特に注意したいのは、どれか1つの借入で延滞すると、別の借入でも同じように残額の一括返済を求められる、いわゆる「クロスデフォルト条項」が含まれているケースです。

どの借入が先に一括返済を求められやすいかが分かれば、家賃収入が減った段階でも返済の優先順位を付けやすくなります。

担保不動産収益執行のリスクがあるなら早めに相談を！

担保不動産収益執行にならないよう、延滞する前、資金繰りが苦しくなった段階で新たな選択肢を確保することが重要です。

資金繰りの立て直し策としては、債権者との条件調整に加え、不動産担保ローンによる借り換えや追加資金の検討が選択肢になります。ただし、すでに担保が付いている不動産は担保順位の関係で新規借入が難しくなることも多く、借り換えとして担保を入れ替えられるか、担保余力があるかで可否が分かれます。

延滞が長引くほど選べる手段は狭まりやすく、早期に返済可能額・滞納見込み・物件収支を把握し、実現可能な手段から着手することが現実的です。

加えて、担保不動産収益執行が開始された段階でも、競売に進む前の選択肢として任意売却を検討する余地があります。任意売却は担保権者の同意を得て市場で売却し、売却代金を返済に充てる方法で、競売より条件調整がしやすい傾向があります。もっとも手続きの進行状況によっては時間的余裕が限られるため、早めに方針確認と可否判断を行うことが重要です。

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