根抵当権とは？抵当権との違いやメリット・デメリットを解説

「根抵当権」という言葉に馴染みがない人は多いでしょう。多くは企業が資金調達を行う際に設定されるため、一般消費者には関わりが薄いものです。しかし、注文住宅の住宅ローンの借入やリバースモーゲージ、不動産担保ローンの借入であれば、一般消費者の借入でも根抵当権が設定されることがあります。

本記事では、根抵当権がどのような権利なのか、通常の抵当権との違いや設定するメリット・デメリットを解説します。

根抵当権とは？

根抵当権（ねていとうけん）とは、不動産などの財産を担保に入れることで、契約時に決めた限度額まで、何度でも繰り返し借り入れたり返済したりできる権利のことです。限度額の範囲内であれば、以前の借入の残債があっても、次の融資を受けることができます。

通常、一般消費者が住宅ローンの借入する際に根抵当権が設定されることはありません。根抵当権の多くは、企業が事業資金の融資を受けるために、所有している不動産などの財産に設定されます。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権と根抵当権は、名前は似ていますが権利の内容は大きく異なります。

抵当権とは、お金を借りる際に担保にする不動産などの財産に対して設定する権利です。返済が滞った場合、債権者は担保となっている財産を差し押さえ、売却することで資金を回収できます。

抵当権の場合、1回の借入に対して、返済額や返済期間を定めたうえで、1つの抵当権が設定されます。そして、借入が完済されると、抵当権は自動的に消滅します。そのため、一般消費者が住宅ローンを借り入れる際に利用されています。

一方、根抵当権の場合、限度額の範囲で、借入・返済を繰り返すことができます。根抵当権を設定する際に返済額や返済期間について決めているわけではなく、借りたお金を完済してもその後に再度借り入れる可能性があるため、自然に根抵当権が消滅することはありません。

根抵当権と根質権の違い

根抵当権と似た言葉に、「根質権（ねしちけん）」という権利もあります。

根質権とは、根抵当権と同様に、財産を担保に入れることで、限度額まで何度でも繰り返し借入・返済ができる権利を指します。

根質権と根抵当権の違いは、担保にした財産を債務者が自由に使えるか否かにあります。根抵当権の場合、担保にした財産を債務者が継続して使うことができます。対して根質権の場合、担保として提供した財産は、担保となっている財産を預かっている「質権者」が占有することになります。よって、債務者は借り入れたお金を完済し、根質権が外れるまで、担保にした財産を使うことができません。

根抵当権のメリット

根抵当権を設定するメリットは、主に下記の2点が挙げられます。

・登記費用を節約できる

・限度額の範囲内で繰り返し借入できる

事業資金のように何度も借入が必要な場合には根抵当権が有用です。

登記費用を節約できる

抵当権を設定する際には、抵当権設定登記が必要となるため、登録免許税や司法書士に依頼する代行費用が必要です。そのため、何度も抵当権を設定すると、その度に登記費用がかかります。

一方で、根抵当権の場合は、最初に根抵当権設定登記を済ませれば、その後に何度借入をしても登記をする必要がないため、登記費用も発生しません。

限度額の範囲内で繰り返し借入できる

抵当権を設定して借入できるのは1回限りです。そのため、新たに融資を受ける場合には、もう一度ローン契約を結ばなければなりません。

しかし、先述した通り、根抵当権であれば、限度額の範囲内で繰り返し借入ができます。根抵当権が設定されている限り、改めてローンの審査や契約の手続きをせずに借入が可能です。

根抵当権のデメリット

一見便利に見える根抵当権ですが、下記のようなデメリットも存在します。

・融資先の変更が難しくなる

・売却時には抹消登録が必要になる

安易に根抵当権を設定するのは避けたほうがよいでしょう。

融資先の変更が難しくなる

根抵当権は完済しても消滅しない上、解約するためには債権者の合意を得なければなりません。完済しても債権者が一方的に登記の抹消ができるわけではないので、融資先を変更したい場合にも現在の融資先から根抵当権を消滅させる許可を得る必要があります。

しかし、債権者にとって、債務者は利子を支払ってくれる優良顧客です。顧客を手放したくない債権者と根抵当権を解除したい債務者の間で交渉が難航することがあります。根抵当権を設定してしまうと、債権者の許可がなければ融資先の変更ができないのです。

売却時には抹消登録が必要となる

根抵当権が設定されている財産を売却する際にも、根抵当権の抹消が必要です。

担保は将来発生する可能性がある不利益を補うためのもので、担保が付いている不動産は債権者がその不動産を差し押さえられる権利を持っていることを意味します。担保はリスクとして判断されるため、担保が付いている不動産を購入する人はほぼいません。

よって、根抵当権が付いている不動産を売るためには、まず借入を全て返済し、債権者に根抵当権解除の合意を得なければなりません。

一般的消費者の借入で根抵当権が設定されるケース

完済をもって権利が消滅しない根抵当権は、基本的には事業資金の借入などで活用されますが、一部で消費者が不動産を担保に借り入れる際にも根抵当権が設定されることがあります。

それが以下の3つのケースです。

＜注文住宅を建てる時＞
注文住宅の場合、着工時から完成まで工事費用を数回に分けて支払うことも多いため、一部の金融機関では根抵当権を設定して借入をしやすくするケースがあるようです。

＜リバースモーゲージで借り入れる時＞
リバースモーゲージとは、シニア世代が自宅を担保に入れることで金融機関からお金を借り、契約者死亡時に遺族が自宅を売却することで元本を返済する仕組みの金融商品です。繰り返しお金を借りられるタイプのリバースモーゲージでは、根抵当権が設定されます。

＜不動産担保ローンを借り入れる時＞
不動産を担保に入れることでお金を借りられる不動産担保ローンでも、繰り返し借入をする予定がある場合は、根抵当権が設定されることがあります。

根抵当権の特徴を理解してから活用を検討しよう！

根抵当権を設定すると、限度額内であれば、何度でも借入・返済ができるため、事業資金の調達やリバースモーゲージ、不動産担保ローンの借入などで活用できます。一方で、完済しても根抵当権が消滅することはなく、登記の抹消には債権者の合意が必要になるため、簡単には解除できません。結果的に、融資先の変更や不動産の売却が難しくなることも考えられます。

根抵当権のメリット・デメリットをよく理解した上で、活用するかを決めましょう。