バックファイナンスとは？活用シーンやメリット・デメリットを解説

バックファイナンスとは、どのような資金調達方法なのか、通常の資金調達と何が違うのか気になっている方も多いでしょう。不動産取引では、物件の購入タイミングや資金の回し方によって、取引の進め方や資金計画が大きく変わることがあります。バックファイナンスも、その資金の動かし方に関わる仕組みの一つです。

本記事では、バックファイナンスの基本的な仕組みから活用されるシーン、メリット・デメリット、相談先となる金融機関の違いまで分かりやすく解説します。

バックファイナンスとは？

バックファイナンスとは、自己資金でいったん不動産を購入し、その後に購入した不動産を担保として融資を受ける資金調達方法を指します。一般的な資金調達とは順序が異なり、先に購入し、購入後に融資を受ける流れになる点が特徴です。

通常の資金調達では、不動産の購入前に審査を受けて融資を受けるケースが多く見られます。一方、バックファイナンスでは自己資金で物件を取得した後、物件の担保評価をもとに、金融機関から融資を受けて資金を調達します。現金で先に物件を押さえ、その物件を担保として後から資金を調達する”仕組み”と理解するとイメージしやすいでしょう。

バックファイナンスの活用シーン

バックファイナンスは、購入判断の早さが求められる場面で活用されます。競売物件や割安な物件は、融資審査を待つ間に他の買主へ渡ってしまうこともあるため、自己資金が手元にあれば好条件の物件を押さえやすくなります。

購入後は、取得した物件を担保に資金を調達し、減った自己資金を補うことが可能です。調達した資金は、次の物件取得や運転資金、修繕費などに充てられます。さらに、購入後にリフォームやリノベーションで物件価値を高めれば、調達できる金額が増える可能性もあります。

バックファイナンスと不動産担保ローンの違い

バックファイナンスは、不動産担保ローンを利用した資金調達の方法の1つです。バックファイナンスという金融商品があるわけではなく、不動産担保ローンを「どのタイミングで使うか」という資金調達の進め方を指します。

不動産担保ローンには、購入前の物件取得資金を調達する使い方と、購入後に支出した物件購入資金を回収する使い方があります。一般的な利用は前者で、後者がバックファイナンスです。

バックファイナンスを利用するメリット・デメリット

バックファイナンスには資金の使い方を広げるメリットがある一方で、利用時に注意すべき点もあります。バックファイナンスの特徴を理解したうえで検討することが重要です。

メリット① 物件購入で使った資金を回収しやすい

まずメリットとして挙げられるのは、購入後でも手元資金を回復しやすい点です。取得した不動産を担保として資金を調達できれば、リフォーム費用や設備投資、次の仕入れ資金などに再度資金を回すことが可能になります。購入済みの不動産という担保が存在するため、物件評価を前提に現金化を検討できる点が特徴です。

メリット② 好条件の物件を先に確保しやすい

好条件の物件を確保しやすくなることもメリットです。不動産取引では、融資の審査結果を待つ間に購入機会を逃すケースも少なくありません。自己資金が手元にあれば購入を即決でき、物件を押さえたうえで資金調達を検討できるため、機会損失の回避につながります。また、購入物件から収益を得ながら、調達した資金を別用途に活用できる場合もあります。

デメリット① 融資が成立しない可能性がある

自己資金で購入した後に融資審査が通らないと、手元資金が減った状態で別の資金調達を探さなければなりません。資金回収の前提で購入した場合には、資金繰りの計画が崩れる可能性もあるため注意が必要です。

デメリット② 返済や資金計画に注意が必要

リフォーム前提で取得した物件だと、融資が成立しなければ工事費用を確保できず、収益化のスケジュールが遅れる恐れがあります。さらに、返済が滞ると担保となっている不動産を失う可能性があるため、無理のない返済計画を立てることが前提となります。金融機関によってはバックファイナンスに対応していない場合もあり、相談先の見極めも重要です。

バックファイナンスの相談ができる金融機関

バックファイナンスの相談先としては銀行とノンバンクがあります。ただし、実際に相談先となるのはノンバンクが中心です。銀行とノンバンクでは審査の考え方や対応範囲が異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで相談先を選ぶことが大切です。

銀行

銀行では、バックファイナンスを積極的に取り扱わないケースも少なくありません。特に、不動産業者向けの案件では、購入後の資金化という仕組みに慎重な姿勢を取る金融機関もあります。

銀行で前向きに検討されやすいのは、決算内容に無理がなく、継続的な取引実績や返済実績を示せる事業者です。申込み時には、試算表や在庫一覧、借入残高などの資料を通じて、事業内容と数字の整合性を確認されます。そのため、銀行は相談先の一つではあるものの、最初から前向きな対応が得られるとは限らない点を理解しておく必要があります。

ノンバンク

ノンバンクは銀行と比べて審査基準が比較的柔軟で、担保となる不動産の価値や事業計画の内容を重視して判断する傾向があります。そのため、実際のところ、バックファイナンスの相談先はノンバンクが中心です。

不動産事業の実務に合わせた条件で利用しやすく、購入後の物件を担保に資金調達を検討する流れとも相性がよいとされています。急ぎの資金需要に対応しやすい点も特徴の1つです。ただし、融資の実行時期や条件は金融機関ごとに異なります。比較的迅速に対応するケースもありますが、審査内容や担保評価によって手続きの期間は変わるため、事前に条件を確認することが重要です。

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バックファイナンスは不動産担保ローンを活用した購入後の資金回収方法

バックファイナンスは、不動産担保ローンを利用した資金調達の進め方の1つです。一般的な不動産担保ローンが購入前の資金調達で使われるのに対し、バックファイナンスは購入後に支出した資金を回収するために利用されます。

どちらも不動産担保ローンを利用しますが、使うタイミングと資金の目的が異なります。物件取得のタイミングを優先したい場合や、手元資金を早めに回復させたい場合には、バックファイナンスが有力な選択肢になります。もっとも、融資が必ず成立するとは限らないため、返済計画も含めて慎重に検討することが重要です。