みなし道路

みなし道路（2項道路）とは、建築基準法が適用された際に、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道について、特定行政庁が指定することにより、建築基準法上の道路とみなされるものです。法律上は原則として幅4メートル以上の道路に敷地が接していないと建物を建てられませんが、みなし道路に接していれば、特例として将来の建て替え（再建築）が認められます。

ただし、建て替えの際には、原則として道路の中心線から2メートル敷地側へ後退（セットバック）しなければならず、後退した部分は道路とみなされ、建築制限を受ける部分となります。

不動産担保ローンの審査において、みなし道路に接している物件は注意が必要です。なぜなら、建築制限を受ける敷地部分は建物を建てるための面積（建ぺい率・容積率の計算）から除外されるため、実質的に利用できる有効な土地面積が減少し、担保としての評価額（価値）もその分減価して算定されるからです。